Annuität und Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind die klassischen Kredite, die Banken anbieten. Diese Annuitätendarlehen werden jährlich mit einem für die Laufzeit vereinbarten Annuität zurückgezahlt: Diese Annuität setzt sich zusammen aus dem vereinbarten Zins für die Baufinanzierung und der Tilgungsrate. Die Annuität wird in der Regel in gleichbleibende Monatsraten umgerechnet, damit der Bauherr oder Immobilienkäufer ähnlich wie ein Mieter eine kalkulierbare monatliche Belastung tragen kann.

Das Besondere am Annuitätendarlehen: Da mit jeder Rückzahlungsrate die Restschuld sinkt, sinkt auch die Zinsbelastung. Und da die Annuität gleich bleibt, steigt damit die Tilgung. Jede Rückzahlung verändert also das Verhältnis von Zins und Tilgung in der Annuität.

In der Praxis sieht die Berechnung der Annuität so aus: Zusätzlich zum Zins wird eine Tilgungsrate vereinbart. Beides ergibt bezogen auf die Kreditschuld die Annuität. Ein Beispiel bei einem Annuitätendarlehen über 200.000 Euro: bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine Annuität von 11.000 Euro (5,5 Prozent von 200.000 Euro) – das sind im Monat 916,67 Euro.

So geht die Rechnung leider nicht auf. Entscheidend für die Tilgung ist nicht alleine der Zinssatz, sondern die Annuität, also die Kombination aus Zinssatz und Tilgung. Ein Beispiel: Bei 200.000 Euro Darlehen aus dem Beispiel oben mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Restschuld nach zehn Jahren 152.189 Euro. Das Darlehen wäre nach knapp 29 Jahren abbezahlt. Sinkt der Zins bei gleicher Tilgung auf 3,25 Prozent, läuft das Darlehen fast ein Jahr länger, bis es abbezahlt ist. Der Grund: Durch die geringeren Zinsen ist die Annuität und damit die monatliche Rate geringer – es dauert länger, bis das Darlehen abbezahlt ist.

Der Tilgungssatz ist das A&O des Annuitätendarlehens. Wieder zurück zum Beispiel mit den 200.000 Euro bei 3,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung. Insgesamt werden in 29 Jahren 118.395 Euro Zinsen gezahlt. Bei einem Prozent mehr Tilgungssatz steigt die Rate um 167 Euro monatlich – das Annuitätendarlehen ist aber auch nach 23 Jahren abbezahlt und die Zinsbelastung sinkt um rund 30.000 Euro!

In der aktuellen Niedrigzinsphase können sich fast alle Bauherren und Immobilienkäufer eine hohe Tilgungsrate leisten. Zwar sind die Raten der Annuität dann nicht bequem niedrig, aber die Rückzahlung der Darlehensschuld geht mit großen Schritten voran. Damit sinkt auch das Zinsänderungsrisiko im Falle der Anschlussfinanzierung: Je mehr von der ursprünglichen Schuld abgetragen sind, umso weniger gravierend ist eine teurere Anschlussfinanzierung. Deshalb sollte die Tilgungsrate derzeit mindestens bei zwei Prozent, besser sogar bei drei Prozent liegen.