Hypothekenrechner für Ihre Immobilienfinanzierung

Es ist schwer, heute bei einem Vergleich für die Baufinanzierung die Konditionen wirklich gegenüberzustellen. Denn jede Bank bereitet die Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung anders auf. Unser Hypothekenrechner unterstützt Sie dabei, die Konditionen für die Immobilienfinanzierung wirklich unabhängig zu vergleichen. Sie können damit die Konditionen Ihrer und anderer Banken genau nachrechnen!

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Darlehensbetrag
Hier geben Sie die Summe ein, die Sie als Darlehen aufnehmen.
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Markieren Sie das Kästchen, damit ein vereinbartes Diasagio für Ihr Hypothekendarlehen berücksichtigt wird. Das Diasgio mindert den Darlehensbetrag, der nicht voll ausgezahlt wird, der aber trotzdem voll zurückgezahlt werden muss. Das Disagio hat Einfluss auf den effektiven Jahreszins, dadurch ist der Sollzins meist deutlich geringer.
Sollzinssatz
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Hier geben Sie den Zins ein, zu der Ihre Bank Ihnen ein Hypothekendarlehen gewährt.
Tilgung
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Hier geben Sie die Tilgung in Prozent ein, die zur Rückzahlung Ihres Darlehens mit der Bank vereinbart worden ist.
Rate
Hier geben Sie an, mit welchem Betrag Sie Ihr Hypothekendarlehen entsprechend der gewählten Zahlungsweise bedienen möchten.
Zinsbindung in Jahren
Hier geben Sie an, in welchem Zeitraum Sie den Kredit bzw. das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen wollen.
Hier geben Sie an, wie viele Monate Ihr Hypothekendarlehen zu Beginn der Laufzeit tilgungsfrei gestellt wird - um diesen Zeitraum verlängert sich die Laufzeit der Immobilienfinanzierung insgesamt.
Zahlungsweise
Hier geben Sie an, in welchem Zeitintervall Sie die Rückzahlungsraten leisten.
 
Hier geben Sie an, wann Sie für Ihr Hypothekendarlehen Sondertilgungen geleistet haben bzw. leisten möchten.

FAQ

Worauf kommt es beim Hypothekendarlehen und der Immobilienfinanzierung an?

Das A und O einer jeden Immobilienfinanzierung sind natürlich zunächst einmal die Hypothekenzinsen. Denn die entscheiden maßgeblich darüber, wie teuer Ihre Immobilie am Ende insgesamt wird. Gleichzeitig ist aber neben den Hypothekenzinsen auch der Tilgungssatz entscheidend, der mit der Bank bei Vertragsabschluss vereinbart wird – denn auch er entscheidet über die Gesamtkosten einer Immobilie und einer Immobilienfinanzierung. Ein niedriger Tilgungssatz von einem oder 1,5 Prozent führt in Verbindung mit niedrigen Hypothekenzinsen zu einer geringen Annuität und damit zu einer kleineren Rate. Und das wiederum führt dazu, dass die Laufzeit der Immobilienfinanzierung in vielen Fällen deutlich mehr als vier Jahrzehnte beträgt. Die Folge: Über diese vier Jahrzehnte müssen Hypothekenzinsen bezahlt werden, und das verteuert die Immobilienfinanzierung immens. Wählen Sie deshalb immer einen möglichst hohen Tilgungssatz – die wirtschaftlichen Auswirkungen sind immens: Bei 2,75 Prozent Hypothekenzinsen und einem Prozent Tilgung braucht es fast 48 Jahre, bis das Darlehen getilgt ist. Bei drei Prozent Tilgung hingegen ist das Darlehen nach 24 Jahren und damit in der Hälfte der Zeit bereits abbezahlt. Und die zu zahlenden Hypothekenzinsen halbieren sich bei der dreiprozentigen Tilgung insgesamt um mehr als 50 Prozent! Mehr zum Thema Hypothekendarlehen

Was ist bei einem Vergleich der Bauzinsen wichtig?

Viele Bauherren unterschätzen die Auswirkung unterschiedlicher Zinssätze bei den Bauzinsen gewaltig – nach dem Motto "Was macht schon ein Zehntel Prozentsatz für einen Unterschied?". Aber ein Zinssatz von 0,1 Prozent mehr oder weniger wirkt sich bei den Bauzinsen gewaltig aus. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und Hypothekenzinsen von drei Prozent werden bei zwei Prozent Tilgung insgesamt 105.811 Euro Zinsen über die gesamte Laufzeit fällig. Sinken die Bauzinsen dagegen nur geringfügig auf 2,9 Prozent, reduzieren sich die Bauzinsen über die gesamte Laufzeit auf 103.181 Euro – ein Unterschied von rund 2.600 Euro. Dafür lohnt sich der Vergleich der Bauzinsen sicherlich allemal. Mehr zum Vergleich der Bauzinsen

Was ist ein Nachrangdarlehen?

Ihre Bank vergibt ein Hypothekendarlehen in aller Regel nur dann, wenn sie im Grundbuch an erster Stelle eingetragen wird. Denn das bedeutet, dass bei einem Kreditausfall die Bank an erster Stelle steht, wenn die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden muss. Mit anderen Worten: Durch die Eintragung im ersten Rang sichert sich die Bank den Zugriff auf den möglichen Versteigerungserlös. Im Rang dahinter stehende Hypothekendarlehen dagegen laufen Gefahr, dass der Versteigerungserlös nicht reicht, um die hinterlegten Darlehensforderungen zu begleichen. Solche Nachrangdarlehen sind deshalb in aller Regel zinsteurer als die Darlehen im ersten Rang. Trotzdem können Nachrangdarlehen sinnvoll sein, wenn mit ihnen das Hypothekendarlehen gesplittet wird. Der größere Teil des Hypothekendarlehens steht im Grundbuch an erster Stelle, ein kleinerer an zweiter. Sinkt dadurch die Beleihungsgrenze des ersten Darlehens, kann das die Hypothekenzinsen für dieses erste Darlehen deutlich senken. Ein Beispiel: Sie benötigen für eine Immobilie im Wert von 220.000 Euro ein Hypothekendarlehen von 185.000 Euro. Das entspricht einer Beleihungsgrenze von 84 Prozent, die Bank verlangt dafür einen Zins von 3,9 Prozent. Teilen Sie das Darlehen in ein erstes Darlehen von 175.000 Euro und ein Nachrangdarlehen von 10.000 Euro auf, sinkt der Zins für das erste Darlehen auf 3,75 Prozent. Für das Nachrangdarlehen werden dagegen 4,25 Prozent fällig. Werden beide Hypothekendarlehen bei zwei Prozent Tilgung über den gleichen Zeitraum zurückgezahlt, ist die Variante mit dem Nachrangdarlehen insgesamt um rund 2.700 Euro günstiger, weil der Zinssatz für das erste Darlehen sinkt.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – sinnvoll oder nicht?

Die niedrigen Bauzinsen lassen heute auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital machbar erscheinen. Allerdings gibt es bei einer solchen Baufinanzierung ohne Eigenkapital einiges zu beachten. So muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Bauzinsen deutlich höher sein werden. Denn für die Bank ist die Vergabe eines Hypothekendarlehens ohne Eigenkapital ein größeres Risiko, das sie sich bezahlen lässt. Und so kann es durchaus möglich sein, dass die Bauzinsen um bis zu 0,5 Prozentpunkte höher liegen, wenn Sie ohne Eigenkapital finanzieren. Gleichzeitig sollte bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital darauf geachtet werden, dass die derzeit günstigen Bauzinsen langfristig gesichert werden. Denn sonst kann es passieren, dass nach dem Ende der Zinsbindung die Zinsen deutlich höher sind und die Baufinanzierung dann nicht mehr tragbar ist. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollten zudem hohe Tilgungsraten gewählt werden, um die Gesamtsumme der Bauzinsen möglichst gering zu halten. Denn bei einer sogenannten Vollfinanzierung ist die Darlehenssumme meist recht hoch, und es dauert lange, bis die Schuld getilgt ist.

Was ist ein Beamtendarlehen?

Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes genießen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen besondere Vorteile. Sie erhalten Hypotheken mit besonders günstigen Bauzinsen, weil die Banken wegen des unkündbaren Arbeitsplatzes und des damit verbundenen sicheren Einkommens ein besonders geringes Ausfallrisiko sehen. Entsprechende Konditionen für günstige Hypothekenzinsen können Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes bei allen Banken und Finanzdienstleistern in Erfahrung bringen.

Was ist eine Annuität?

Abgeleitet wird der Begriff der Annuität aus dem Lateinischen ("Annus" = "das Jahr"). Verwendet wird der Begriff heute als Beschreibung für eine regelmäßig jährlich fließende Zahlung, die sich aus den Elementen "Zins" und "Tilgung" zusammensetzt. Charakteristisch für die Annuität ist, dass sich bei gleichbleibender Höhe über die Laufzeit eines Hypothekendarlehens der Zins- und Tilgungsanteil verschieben: Durch die Tilgung sinkt der Zinsanteil regelmäßig, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße ansteigt, bis das Darlehen endgültig getilgt ist. Mehr zum Thema Annuität und Annuitätendarlehen

Welche Alternative gibt es zum Annuitätendarlehen?

Bei der Immobilienfinanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen immer noch die häufigste Form der Finanzierung. Ausgehend von der bei Vertragsabschluss festgelegten Annuität ergibt sich eine gleichmäßige Rate, sodass das Hypothekendarlehen bis zur vollständigen Tilgung oder bis zum Ende der Zinsbindung mit einer dann bestehenden Restschuld bedient wird. Anders sieht es bei einer Immobilienfinanzierung aus, bei der lediglich die Zinsen gezahlt werden, bei der aber während der Vertragslaufzeit keine Tilgung vorgesehen ist. Diese Hypothekendarlehen werden dann am Ende der Vertragslaufzeit auf einen Schlag getilgt. Meist wird diese Form des endfälligen Hypothekendarlehens bei einer Finanzierung über eine Lebens- oder Rentenversicherung gewählt. Eine weitere Variante der Immobilienfinanzierung neben dem Annuitätendarlehen und dem endfälligen Darlehen ist das Bauspar-Sofortdarlehen. Bei diesem Modell gibt die Bausparkasse dem Bauherrn für den Bau oder Kauf einer Immobilie ein Darlehen. Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, mit dem das Bauspar-Sofortdarlehen unterlegt wird. Aus dem Sofortdarlehen werden dann lediglich die Zinsen getilgt, die Darlehensschuld soll mit der Bausparsumme aus dem Bausparvertrag getilgt werden. Für die meisten ist das klassische Annuitätendarlehen immer noch die günstigste Form der Immobilienfinanzierung – und daher in den meisten Fällen auch die beste Wahl. Mehr zum Thema Annuität und Annuitätendarlehen

Ist eine Bearbeitungsgebühr beim Hypothekendarlehen zulässig?

Bei Konsumentenkrediten hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bearbeitungsgebühren bei der Aufnahme von Krediten und Darlehen unzulässig sind (Urteil vom 13.5.2014, AZ: XI ZR 405/12). Für Hypothekendarlehen gilt diese Entscheidung jedoch nicht. Dennoch werden bei der Immobilienfinanzierung von den Banken kaum Gebühren erhoben. Hier hat das Umdenken der Banken durch verschiedene Urteile bereits vor Jahren begonnen. Anders sieht es aus bei Bausparverträgen, bei denen eine Bearbeitungs- bzw. Abschlussgebühr immer noch Usus ist. Den gleichen Effekt wie eine Bearbeitungsgebühr hat die Vereinbarung eines Disagios, sodass die Kreditsumme nicht voll, sondern mit einem Abschlag ausgezahlt wird. Kunden müssen dieses Aufgeld mit einplanen, Banken müssen es bei Effektivzins-Berechnung mit berücksichtigen. Mehr zum Thema Agio und Disagio

Welche Rolle spielt die Schufa bei einem Hypothekendarlehen?

Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung sind, dann werden Sie es mit der sogenannten Schufa zu tun bekommen. Der Begriff Schufa steht als Abkürzung für Schutzvereinigung für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa sammelt im Auftrag der Wirtschaft Informationen zur Kreditwürdigkeit der Kunden. Relevant sind vor allem die sogenannten Negativmerkmale, zu denen etwa nicht bezahlte Rechnungen oder ein problematischer Kredit gehören. Sind solche Merkmale vermerkt, kann es schwierig werden, ein Hypothekendarlehen zu erhalten. Aber selbst, wenn Sie ein Hypothekendarlehen bekommen, kann eine schlechte Einschätzung der Schufa dazu führen, dass die Konditionen für Sie schlechter werden. Problematisch kann es auch sein, wenn Sie einen Vergleich für die Baufinanzierung unternehmen und bei verschiedenen Banken nachfragen. Wird eine solche Nachfrage als Darlehens-Anfrage behandelt, kann das Ihren sogenannten Schufa-Score sukzessive verschlechtern. Sind Sie also im Gespräch mit verschiedenen Banken, sollten Konditionsanfragen für die Schufa auch als solche gekennzeichnet werden – und nicht als Kreditanfrage! Informationen zu Ihrem Schufa-Score erhalten Sie unter www.meine-schufa.de. Mehr zum Thema Schufa

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